在上海浦东洋泾，近期发生了令人瞩目的事件。一个由3至4人组成的投资团队，自去年10月以来，在零一至零四这几个老旧小区内，默默购入近百套房产。他们主要集中在300万元人民币以内的单间或小两房，直接出资付定金，决策迅速，几乎不进行重复看房，效率极高。与此同时，普通大众仍在网络上探讨房价未来的走向。而这群投资者早已用资金证明了他们的选择，表明在房价即将上涨的前夕，并非所有人都选择观望。

这些人购入的并非仅是房屋，而是未来的现金流及资产增值的可能性。该投资团队瞄准洋泾这个地理位置优越的区域，距离上海的金融中心陆家嘴仅几公里，周围地铁6号线和14号线的覆盖，更是便利无比。在此地区，用300万元享受到的房产面积相对较小，仅能在外环外购买到50多平米的房屋，而在洋泾则能够购得一套位于内环边缘的单间，价格亲民且接盘人群广泛。购得后，团队立即委托出租，整体租金回报率约为3%，基本能够覆盖房贷的利息。

还有一个例子引人关注。一位成都的女孩在一年多时间内购买了8套二环内的老旧小房，总价330万元，贷款220万元，月供为1.4万元，而租金收入达到了2.1万元，扣除月供后，每月净收入7000元，租售比高达5%。与2016年那些高杠杆投资郊区楼盘的购房者不同，现在的投资模式是低总价、核心区域的现房，即买即租，能够确保稳定的现金流，无论房价是上涨还是持平，投资者都能获利。

虽然普通人不可能像这群投资者一样迅速扫货一百套，但“租金是否能覆盖月供”的思路值得每一个购房者在买房之前认真计算。这种现象并非个案，各类资金正在悄然入市。

保险资金的布局已超3.2万亿元，平安以98亿元购入上海北外滩的来福士，国寿则花费83亿元收购了北京CBD地区的SK大厦。全国超过100个城市的国资机构已经储备了超过2.3万套房产。同时，字节跳动以62亿元在上海获取土地，华为在东莞投资35亿元建设人才公寓，比亚迪也以28亿元在深圳坪山购入土地。

房地产企业方面也在活跃，保利在1至9月间的土地购置已超800亿，万科以102亿人民币收购上海徐汇滨江地块，这是两年来首次公布如此大规模的交易。另外，潘石屹也以32亿元收购了上海静安区的一栋写字楼，这是他五年来第一次在大陆地区购置房产。

外资的反应更是耐人寻味。高盛正在筹集50亿美元的中国房地产基金，黑石以89亿港元收购香港的一栋写字楼，GIC联合凯德以120亿购入上海浦东的商业房产，而李嘉诚以60亿元在广州再度入市，时隔四年重返中国市场。

民间资本同样活跃，江浙地区的投资者在第三季度频频在杭州、苏州、南京等地批量购入低总价的新房，而深圳的一家公司则用2.3亿一次性购入216套公寓。高净值客户的房地产配置比例已经从18%回升至24%。

资本市场对此也有反应，A股的房地产板块在今年涨幅达到28%，表现优于大盘。北向资金在第三季度净买入房地产股超过87亿，房企的美元债也平均上涨了35%。不同性质、不同期限的资金在同一时间窗口涌入市场，这决不是偶然。

此时正是投资的重要时机。六大因素正在相互作用：一方面，核心一线城市的房产估值已调整至过去的15%至25%，租金回报率也从原有的1.5%提升至约3%并首次超过10年期国债利率。房产持有模式也从以往的“负现金流”和“博涨幅”转变为如今“正现金流及修复”的战略。

政策环境也在积极支持。5年期LPR已降至3.5%，首套公积金贷款利率为2.6%，而从十月一日起实现的首套房贷年化利率仅为1%，首付低至15%，130多个城市已落实以旧换新政策。

供需关系亦发生了变化，新房库存已从2月份的7.99亿平方米降至7.48亿平方米，开工量在过去五年间减少超过77%，现房销售改革后，接下来两年新房供应预计将减少30%以上。同时，利率也在走低，首套商业贷款利率大约为3.05%，处于历史低位，租金覆盖月供已成为新的现实，曾经不可想象的情况如今成为可能。

经济基本面正在逐步修复，PPI也在连续七个月同比正增长，居民人均可支配收入实际增幅为4.4%，高于CPI，而房企的利润同样得到改善。全球市场也面临资产荒，纽约和伦敦的核心区域租金回报率仅为2%至2.5%，而中国核心城市的回报率在3%左右，对于寻求长期投资回报的资金而言，具有吸引力。

这些因素的叠加，令核心城市优质房产的价格支撑能力十分强劲。房价即将上涨的信号，已经开始显现。根据数据显示，100个城市的新房均价已在15个月内首次连续两个月环比上涨，8月涨幅为0.15%，9月为0.17%。一线城市的二手房价格也在持续攀升，上海的新房及二手房价格同比均已转正。

在库存方面，商品住宅待售面积已经在21个月内首次跌破4亿平方米，待售三年以下的新房库存同比大幅下降5%。成交量方面，今年前九个月二手房网签量同比增加10.7%，正式超过新房成为市场的主力。杭州9月份的成交量创下近六年同期的新高，而北京的新房成交量同比增长了30%。

在市场情绪方面，成都、广州、杭州等城市的多个楼盘已经停止了2%的优惠，北京和上海的房源议价空间也由原先的10%收紧至7%至8%。带看人数也同比增加约20%。在土地市场，深圳福田的香蜜湖地块经历257轮竞拍，最终以125%的溢价成交，武汉光谷的地块同样以33%的溢价被抢购。可以明显看出，开发商正在用资金为市场的未来下注。

这些信号与2014年底的市场状况极为相似，但这一次的供给收缩力度远胜于当年——2014年新开工量下降约15%，而此次降幅甚至达到了25%，加上现房销售改革所形成的供应真空，这为市场制造了更多的不确定性。

正在寻找房子的购房者能够感受到，热门楼层和优质户型的房源正受到抢购，且能够砍价的空间也日益缩小。对于核心城市中心地区的优质房源而言，市场已无需等所有人都反应过来再下手。普通购房者虽然无法大规模扫货，但在这样一个市场环境中，有六条实用的策略依旧值得遵循：优质换劣，尽早置换。避免那些远离地铁、无配套设施的低质新盘，以及超过25年的无电梯老房产，趁着市场底部的机会进行置换。对于打算将旧房出售并购入新房的家庭来说，及时出手可获得更好的交易机会。而如果等到市场复苏再进行置换，优质房源的升值潜力将更加可观。